Виктор Евгеньевич Филоненко

Российский экономический университет имени Г. В. Плеханова, Москва,

Российская Федерация; ООО «Оценка Бизнеса и Консалтинг» (ООО «ОБИКС»)

Аннотация. Предметом статьи являются особенности, проблемы и трудности реализации подходов к оценке активов на новых территориях. Цель работы состоит в исследовании и выявлении основных проблем и ограничений, с которыми сталкиваются при проведении оценки стоимости активов на новых территориях, а также в разработке рекомендаций по адаптации и улучшению методов оценки в сложных условиях. Методология статьи основана на использовании комплексного системного подхода, включающего следующие методы: анализ литературы. сравнительный анализ, эмпирический метод, сбор и анализ данных.

Результаты работы: в статье систематизированы факторы, усложняющие проведение оценки активов на новых территориях, среди них: риски безопасности (риски для оценщиков, недоступность территорий), экономическая нестабильность (инфляция и валютные колебания, разрушение инфраструктуры), правовая неопределенность (отсутствие правовой базы, санкции), социальные и политические факторы (гуманитарные кризисы), методологические трудности (ограниченные данные, необходимость специализированных подходов).

На основе проведенного сравнения различных подходов и методов оценки активов определены возможности их применения на новых территориях, а также представлены варианты их использования. Предложены: иерархическая зависимость рисков на новых территориях, алгоритм выбора релевантного подхода на основе анализа рисков, модель оценки активов на новых территориях с учетом выделенных особенностей новых территорий. Область применения результатов включает практическое использование предложенной в статье методики выбора наиболее подходящего метода оценки активов на новых территориях, что позволит применять в конкретной ситуации оптимальный подход, учитывающий ее особенности и специфику.

Выводы: в работе обоснована необходимость применения на новых территориях комбинированного подхода, учитывающего анализ текущей ситуации и определение целей оценки, доступность данных, специфику новых территорий, тип актива. Ключевые слова: доходный, затратный, сравнительный, риски, нестабильность Для цитирования: Филоненко В. Е. Оценка активов на новых территориях: трудности реализации подходов к оценке // Экономика и управление: проблемы, решения. 2025. № 3. Т. 5, С. 107-119; https://doi.org 10.36871/ ek.up.p.r.2025.03.05.012

Введение. Единого определения понятия «актив», применимого ко всем отраслям права, не существует, он имеет разное значение в зависимости от правовой области, в которой применяется [1]. Например, государственными активами называются активы, которые являются экономической 
собственностью органов государственной власти (федеральных, государственных, местных) – независимо от того, используются ли эти активы публично или, например, сдаются в аренду частному лицу, которое использует их в личных целях [2]. С другой стороны, в частном секторе «активы» относятся к сумме всех экономических благ, которые компания может использовать для погашения долгов посредством индивидуального использования [3]. 

Таким образом, актив может быть физическим объектом или ценным правом, из которого может быть извлечена экономическая стоимость в настоящее время или в ближайшем будущем. No. 3. Vol. 5, march 2025. Ekonomika i upravlenie: problemy, resheniya 109 Economic and social development of regions Активы могут быть материальными и нематериальными, в контексте раскрытия цели настоящей статьи мы будем рассматривать материальные активы, которые включают все физические активы (движимые и недвижимые), предназначенные для выполнения задач экономического субъекта на долгосрочной основе (обычно более 1 года) и, следовательно, не предназначены для немедленной продажи [4]. 

При этом можно согласиться с исследователями, считающими, что важной задачей и для государственного, и для частного секторов правильно оценить стоимость активов с учетом всех возможных факторов [5-8]. Особенно актуально это для новых территорий России, к которым относятся такие регионы, как 
Донецкая народная республика (далее – ДНР), Луганская народная республика (далее – ЛНР), Запорожская и Херсонская области.

Актуальность обоснована тем, что оценка активов представляет собой проблему, особенно для небольших регионов, поскольку они часто не обладают необходимыми специальными знаниями, это колоссальная финансовая и временная нагрузка, поскольку необходимо заниматься учетом и оценкой всех основных средств в дополнение к своей повседневной деятельности. В ходе оценки возникает множество проблем и вопросов, которые часто усугубляются индивидуальным характером обстоятельств [9]. Помимо этого, на практике не существует единой унифицированной методики выбора методов оценки. 

Ни в теории, ни на практике нет четкого и убедительного ответа – какие процедуры и модели следует применять при выборе метода расчета стоимости и как следует обрабатывать результаты, рассчитанные с использованием выбранных методов. Все вышеизложенное подтверждает актуальность данного исследования, цель которого состоит в изучении и выявлении основных проблем и трудностей, с которыми сталкиваются при проведении оценки стоимости активов на новых территориях, а также в разработке рекомендаций по адаптации и улучшению методов оценки в сложных условиях.

Материалы и методы исследования Методология оценки включает следующие методы: анализ литературы для изучения и систематизации существующих научных и практических работ по оценке активов, сравнительный анализ традиционных методов оценки с методами, адаптированными для нестабильных регионов, систематизация знаний и выявление основных проблем и вызовов, эмпирический метод для анализа конкретных случаев оценки активов в зонах конфликтов для выявления практических проблем и сложностей, сбор и анализ данных при использовании статистических данных для оценки влияния политической нестабильности на выбор метода оценки активов, обобщение для определения влияния различных факторов (экономических, политических, социальных) на изучаемые процессы., разработка методики выбора оптимального метода оценки с учетом специфических рисков и неопределенностей, характерных для новых территорий. Результаты На новых территориях при оценке активов можно столкнуться с угрозой жизни и здоровью, что затрудняет ее проведение. 

При этом некоторые районы могут быть закрыты для доступа или находиться в зоне боевых действий, что ограничивает возможность проведения осмотров и сбора данных. В условиях конфликта часто наблюдается  высокая инфляция и нестабильность рубля, что затрудняет определение реальной стоимости активов. Военные действия могут привести к разрушению зданий, дорог и других объектов инфраструктуры, что влияет на стоимость недвижимости и других активов. В ДНР, ЛНР, Запорожской и 
Херсонской областях пока отсутствует четкая правовая система, что затрудняет подтверждение прав собственности и выполнение договорных обязательств [10]. Международные санкции могут дополнительно усложнить оценку и продажу активов, ограничивая доступ к рынкам и финансированию. 
Конфликты часто сопровождаются гуманитарными кризисами, такими как беженцы и нехватка продовольствия, что влияет на рынок труда и экономическую активность, такие потрясения могут непредсказуемо влиять на экономическую ситуацию и стоимость активов. Отдельно стоит отметить и наличие методологических трудностей, связанных, в первую очередь, с тем, что на новых территориях сложно получить достоверные и актуальные данные о рынке, что затрудняет применение традиционных методов оценки. В таких условиях требуется использование нестандартных методов оценки, таких как метод сравнительных аналогов или метод освобождения от риска, чтобы учесть специфические риски и неопределенности. 

Выделенные факторы 110 Экономика и управление: проблемы, решения, № 3, том 5, март 2025 Экономическое и социальное развитие регионов делают оценку активов в зонах конфликта особенно сложной и требующей высокой квалификации и опыта, а также показывают необходимость разработки специфического подхода к данным процессам. Анализ научной литературы [11-15] показывает, что при оценке активов могут быть использованы следующие подходы: 1. сравнительный подход, суть которого заключается в сравнении оцениваемого актива с аналогичным или подобным бизнесом, цены сделок с которым известны оценщику актива; 2. доходный подход, суть которого заключается в пересчете выгод, предоставляемых оцениваемым бизнесом, – свободных будущих денежных потоков – в стоимость актива (бизнеса); 3. затратный подход, суть которого заключается в определении стоимости актива путем применения методов, определяющих рыночную стоимость активов компании, за исключением обязательств. 

На рисунке 1 представлены особенности подходов к оценке активов на новых территориях, рассматривая сравнительный, доходный и затратный подходы, стоит отметить, что ни один из них не может просто применяться на новых территориях. Указанные выше факторы представляют серьезные трудности для их использования. В дополнение к рисунку 1 нами было проведено сравнение различных подходов и методов оценки активов с учетом их возможного применения на новых территориях, результаты которого можно увидеть в таблице 1. Применение различных методов оценки активов отличается тем, что используется разная информация, собираемая в ходе исследования и самой оценки [16-17]. 

Можно утверждать, что стоимость одного и того же актива, рассчитанная с использованием разных методов и способов расчета, в условиях совершенной конкуренции должна быть одинаковой. Однако, большинство рынков несовершенны, поэтому значения, рассчитанные с использованием разных методов, могут не совпадать. Это обстоятельство подтверждает важность обоснования выбора методов и факторов, влияющих на расчет стоимости актива. Как уже было 
сказано выше, специфика новых территорий усугубляет применение традиционных методов и подходов оценки, используя научную литературу [18-20], мы разработали возможные ситуации применения подходов к оценке активов на новых территориях (табл. 2). В условиях нестабильной политической обстановки на новых территориях оценка рисков активов требует комплексного подхода, который учитывает множество факторов, влияющих на стоимость и безопасность инвестиций. При этом важно понимать, что каждый актив имеет свою специфику, которая определяет выбор методов оценки и управления рисками. Для получения наиболее точной оценки необходимо использовать интегрированный подход, сочетающий различные методы анализа, начиная от затратного подхода, учитывающего первоначальную стоимость и амортизацию, и заканчивая доходным подходом, который оценивает будущие денежные потоки с учетом повышенных рисков. 

Такой подход позволяет учесть как исторические затраты на приобретение и модернизацию активов, так и их потенциальную доходность в условиях нестабильности. Особое внимание следует уделить сравнительным методам оценки, которые анализируют прецедентные сделки и компании-аналоги в аналогичных развивающихся странах. Это помогает скорректировать теоретические расчеты с учетом реальных рыночных условий и получить более объективную картину стоимости актива. При оценке рисков важно учитывать многоуровневую структуру, включающую макроэкономические, операционные, финансовые и регуляторные риски. Каждый уровень требует особого внимания и специфических методов управления. Например, геополитическая нестабильность и военные конфликты напрямую влияют на инвестиционную привлекательность, в то время как операционные риски, связанные с материально-техническим обеспечением и качеством работ, определяют текущую эффективность эксплуатации активов. Методика оценки должна быть гибкой и адаптивной, предусматривающей как регулярные процедуры анализа критических рисков, так и меры реагирования на неожиданные события. 

Поэтому при оценке активов на новых территориях необходимо учитывать многоуровневые зависимости между различными видами рисков, которая представлена в таблице 3. Полагаем, что политико-экономические риски формируют фундаментальную основу для всех последующих уровней анализа. На верхнем уровне иерархии особое значение приобретают международные No. 3. Vol. 5, march 2025. Ekonomika i upravlenie: problemy, resheniya 111 Economic and social development of regions санкции и политическая нестабильность, которые напрямую влияют на выбор методов оценки и требуют применения дополнительных корректирующих коэффициентов, учитывающих специфику местного рынка.

Регуляторные риски, включающие законодательную неопределенность и правовые риски, создают особую среду для оценки активов, что вынуждает адаптировать традиционные подходы к местным условиям и вносить существенные корректировки в процесс оценки. На среднем уровне иерархии финансовые риски, такие как колебания валютных курсов и инфляция, тесно переплетаются с операционными рисками, связанными с доступом к информации и документацией, что требует комплексного подхода к оценке стоимости активов. Методы оценки должны учитывать как макроэкономические факторы, так и микроэкономические особенности конкретного актива, при этом традиционные подходы необходимо модифицировать с учетом специфических рисков региона. 

Взаимосвязь между уровнями проявляется в том, что точность оценки напрямую зависит от учета политико-экономических и регуляторных рисков, при этом ыбранные методы оценки, в свою очередь, влияют на итоговую стоимость актива через систему корректирующих факторов. 

Описание алгоритма выбора подхода для оценки активов с учетом иерархических зависимостей рисков представлен ниже: 
1. Первичный анализ ситуации. На начальном этапе проводится оценка политико-экономических рисков, включающая анализ международных санкций и военной нестабильности, которые формируют основу для всех последующих уровней анализа и напрямую влияют на выбор подходов к оценке. 
2. Анализ регуляторных рисков. После оценки макроэкономической ситуации необходимо проанализировать законодательную базу и правовую неопределенность, что позволит определить допустимые методы оценки и требуемые корректировки, учитывающие специфику местного законодательства. 
3. Оценка рыночных условий. На данном этапе исследуются валютные колебания и инфляционные процессы, которые влияют на стоимость активов и требуют применения соответствующих корректирующих коэффициентов в выбранных методах оценки. 
4. Анализ операционных рисков. Проводится оценка доступности документации и информации, что влияет на точность оценки и определяет необходимость использования альтернативных источников данных и дополнительных корректировок. 
5. Выбор основного подхода На основе анализа всех уровней рисков определяется приоритетный подход к оценке: 
•    При наличии 
достаточной исторической информации - затратный подход. 
•    При возможности прогнозирования доходов - доходный подход.
 •    При наличии сопоставимых сделок - сравнительный подход. 
 6. Применение корректировок. Производится последовательное внесение поправок: 
 •    Макроэкономические корректировки (санкции, нестабильность). 
 •    Регуляторные корректировки (законодательные риски). 
 •    Рыночные корректировки (инфляция, курсы валют). 
 •    Операционные корректировки (доступность информации). 
 7. Комбинирование подходов. На данном этапе 

осуществляется взвешивание результатов различных подходов, учет синергетических эффектов между рисками, применение компенсирующих механизмов, корректировка итоговой стоимости. 
Проведенное исследование позволяет сделать вывод о том, что оценка активов на новых территориях – сложная задача из-за множества переменных и неопределённостей, поэтому мы предлагаем методику выбора наиболее подходящего подхода и метода оценки активов на новых территориях, которая состоит из нескольких этапов (табл. 4). По нашему мнению, сначала необходимо провести анализ текущей рыночной ситуации на конкретной территории, изучить состояние актива и определить цель оценки. Полученные на первом этапе данные позволят адаптировать процесс оценки к специфическим условиям, таким, как высокая политическая нестабильность и / или недостаток рыночной информации. 

Формулировка целей помогает сконцентрироваться на ключевых аспектах оценки и выбрать наиболее подходящие методы. При этом следует понимать, что выделен- 112 Экономика и управление: проблемы, решения, № 3, том 5, март 2025 Экономическое и социальное развитие регионов ные после проведенного анализа факторы, формирующие трудности при реализации оценки, требуют учета дополнительных рисков, которые могут повлиять на итоговую стоимость актива. Оценка доступных данных в условиях недостатка информации на втором этапе оказывает влияние на выбор наиболее релевантного подхода. 

Использование различных подходов позволяет понять полные условия проведения оценки стоимости актива, а имеющиеся исторические данные могут быть востребованы при установлении первоначальной стоимости. Учет специфики территории с корректировкой на политические, экономические и иные риски осуществляется на третьем этапе, это позволяет адаптировать методы оценки к реальным условиям для повышения точности результатов. Комбинирование подходов способствует снижению рисков недостаточности данных и нестабильности. Выбор метода в зависимости от типа актива на четвертом этапе обеспечивает большую достоверность оценки: затратный подход больше подходит для материальных активов, в то время как доходный – учитывает специфику нематериальных и высокодоходных активов. 

Использование комбинированного подхода на пятом этапе включает применение весовых коэффициентов для получения корректных результатов, а также их корректировку при помощи экспертных оценок при необходимости. Такой подход позволяет получить сбалансированную стоимость активов, учитывающую различные факторы, более надежную и устойчивую к изменениям внешних условий. На шестом этапе осуществляются проверка результатов, полученных разными методами для подтверждения правильности выбора метода и корректировки и принятия обоснованных решений и минимизации рисков. 

Можно утверждать, что каждый этап методики разработан таким образом, чтобы обеспечить максимальную точность оценки активов на новых территориях, учитывая текущие рыночные условия, риски и специфику оцениваемых объектов. Эффективное сочетание различных подходов и корректировок позволяет получить наиболее объективную стоимость при оценке. Вывод Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы: Предложенную в статье систематизацию факторов, ограничивающих возможности процесса оценки активов на новых территориях, можно использовать в процессе выбора приоритетных направлений его совершенствования. 

А выделенные особенности различных методов оценки позволят учитывать указанные выше факторы для разработки оптимальных рекомендаций по применению методов оценки активов в условиях новых территорий. В статье предложены иерархическая зависимость рисков на новых территориях, алгоритм выбора релевантного подхода на основе анализа рисков, модель оценки активов, которые в отличие от ранее полученных результатов учитывает специфические условия новых территорий, особенности объектов оценки, а также обеспечивает гибкость в использовании имеющихся данных по активу.

Таблица 1 – Сравнение различных подходов и методов оценки активов с учетом их возможного применения на новых территориях

Table 1 – Comparison of various approaches and methods of asset valuation, taking into account their possible application in new territories